Hisseli arsa-ev satışında önemli karar: Anayasa Mahkemesi önalımda bedel kuralını iptal etti

Hisseli bir taşınmazda payını dışarıdan birine satan bir paydaş olursa, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkı bulunuyor. Anayasa Mahkemesi, bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedeli hâkimin belirlemesini öngören kuralı iptal etti. Ancak karar hemen uygulanmayacak; iptal kararı 9 ay sonra yürürlüğe girecek.

HİSSELİ TAŞINMAZLARI İLGİLENDİREN KARAR

Anayasa Mahkemesi'nden, birden fazla sahibi olan ev, arsa ve tarlalardaki hisse satışlarını ilgilendiren önemli bir karar çıktı.

Paydaşlardan biri kendi hissesini başka birine satarsa, diğer paydaşlar da o hisseyi satın almak isteyebilir. İşte bu öncelik hakkına "önalım", diğer adıyla "şufa hakkı" deniyor.

Örneğin bir tarlanın üç ortağından biri kendi payını dışarıdan bir kişiye sattı. Diğer ortaklar, kanundaki koşullara uyarak mahkemeye başvurabilir ve satılan payı öncelikli olarak kendilerinin satın almak istediğini bildirebilir. Tartışma da bu pay için ne kadar bedel ödeneceği konusunda yaşanıyordu.

TARTIŞMALI DÜZENLEME İPTAL EDİLDİ

2025'te yapılan değişiklikle, önalım hakkı kullanıldığında bedelin hâkim tarafından belirlenmesi öngörülmüştü. Yani paydaşın, satıcının üçüncü kişiyle anlaştığı tutarı değil, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeli ödemesi gerekecekti. Anayasa Mahkemesi bu kuralı iptal etti.

Kararda, satış bedelinin satıcıyla alıcı tarafından serbest iradeleriyle belirlendiği, rayiç bedelin esas alınmasının ise bu anlaşmayı değiştirebildiği belirtildi.

Mahkeme, böyle bir durumda alıcının haksız kazanç sağlayabileceği ya da zarara uğrayabileceğini ifade etti. Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın da ödeyeceği bedel konusunda belirsizlik yaşayabileceği vurgulandı.

KARAR HEMEN UYGULANMAYACAK

İptal kararı alınmış olsa da düzenleme hemen yürürlüğe girmeyecek. Karar için 9 aylık geçiş süreci öngörüldü. Mevcut rayiç bedel kuralı, yeni bir düzenleme yapılmaması halinde 6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanmaya devam edecek.